C’est l’un des secteurs les plus accessibles pour se lancer à son compte, mais aussi l’un des plus concurrentiels. Que vous visiez l’entretien de bureaux, le ménage chez les particuliers ou la remise en état après travaux, l’administration vous attribuera le code APE 81.21Z.
Ce code est le standard du nettoyage professionnel. S’il ne demande pas de diplôme, il exige une organisation sans faille et un positionnement clair : allez-vous servir les entreprises (B2B) ou les ménages (Service à la Personne) ? Ce choix stratégique impacte directement votre fiscalité et vos tarifs. Superindep vous aide à faire le ménage dans les obligations administratives pour démarrer sereinement.
Comprendre le code APE 81.21Z
Qu’est-ce que le code 81.21Z ?
Défini par l’INSEE, le code 81.21Z “Nettoyage courant des bâtiments” couvre les activités de nettoyage intérieur et extérieur de tous types de bâtiments :
- Bureaux et locaux commerciaux.
- Usines et ateliers.
- Immeubles d’habitation (parties communes, syndics).
- Maisons et appartements de particuliers.
Il inclut le dépoussiérage, le lavage des sols, le nettoyage des vitres (courant) et la sortie des poubelles.
Pour vérifier le périmètre exact, consultez la fiche officielle sur le site de l’INSEE.
Le quotidien : physique et matinal
Le métier d’agent ou d’agente de propreté indépendant n’est pas de tout repos :
- Horaires décalés : tôt le matin ou tard le soir pour les bureaux, en journée pour les particuliers.
- Technicité : connaissance des produits (pH, détergents, désinfectants) pour ne pas abîmer les surfaces fragiles.
- Gestion du matériel : transport de l’aspirateur, des perches, des produits. Le véhicule est souvent l’outil de travail n°1.
Cadre réglementaire : artisan ou SAP ?
L’activité est libre d’accès, mais le cadre fiscal est subtil.
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Valideur INPI : le nettoyage est une activité manuelle considérée comme artisanale. Votre inscription se fait auprès du Guichet Unique, et votre dossier sera validé par la Chambre de Métiers et de l’Artisanat (CMA). Vous paierez des taxes consulaires. Vérifiez bien la distinction avec notre guide activité commerciale ou artisanale pour ne pas vous tromper de case.
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Le choix du Service à la Personne (SAP) : c’est le dilemme du 81.21Z.
- Si vous voulez offrir 50 % de crédit d’impôt à vos clients particuliers (votre meilleur argument de vente), vous devez déclarer une activité de SAP. Mais attention : cela vous interdit de travailler pour des professionnels (bureaux, syndics).
- Beaucoup d’entrepreneurs créent une micro-entreprise “classique” pour le B2B et une seconde structure (ou passent par une coopérative) pour le SAP.
Assurances : le risque de casse
Vous intervenez au cœur de l’intimité ou de l’espace de travail de vos clients. Un coup de balai dans un écran d’ordinateur, un produit acide sur un marbre, ou une clé perdue… Les incidents arrivent vite. La souscription d’une RC Pro auto-entrepreneur incluant une garantie “biens confiés” est indispensable pour dormir tranquille.
Les métiers du code 81.21Z
Le nettoyage est vaste, la spécialisation est souvent la clé de la rentabilité.
1. Les métiers principaux
| Métier | Clientèle & Vigilance |
|---|---|
| Agent et agente d’entretien (bureaux) | Entreprises, coworking. Vigilance : contrats souvent annuels. Attention à bien calculer vos coûts de déplacement et de produits dans le devis forfaitaire. |
| Homme et femme de ménage | Particuliers. Vigilance : la concurrence du travail au noir est forte. L’agrément SAP est votre atout majeur pour être compétitif (coût réel divisé par deux pour le client). |
| Laveur et laveuse de vitres | Commerces, bureaux. Vigilance : travail en hauteur. Si vous utilisez des nacelles ou échelles hautes, des formations sécurité sont requises. |
| Agent de remise en état | Agences immo, BTP. Vigilance : nettoyage fin de chantier ou après déménagement. Travail très physique nécessitant du matériel puissant (monobrosse). |
2. Métiers émergents et tendances
- Bio-nettoyeur : utilisation exclusive de produits écologiques (vapeur, produits naturels). Très demandé par les crèches ou les bureaux RSE.
- Home Organiser (par extension) : aide au tri et au rangement (souvent couplé au nettoyage, mais attention à la frontière avec le coaching 96.09Z).
3. Métiers secondaires et saisonniers
- Nettoyeur de location saisonnière (Airbnb) : gestion des rotations le samedi/dimanche. Tarifs plus élevés car urgence et week-end.
- Débarrasseur : vidage de caves ou greniers (souvent facturé au m3).
4. Les métiers exclus ou incompatibles
Ne touchez pas à ce qui est réglementé ou dangereux sans les qualifications :
| Code APE | Métier | Pourquoi ce n’est pas du 81.21Z ? |
|---|---|---|
| 81.22Z | Ramoneur | Nettoyage de conduits de fumée. Activité strictement réglementée (CAP obligatoire). |
| 81.29A | Dératiseur / désinsectiseur | Nécessite le certificat “Certibiocide” et des produits réglementés. |
| 81.22Z | Nettoyage industriel spécialisé | Nettoyage de machines d’usine ou zones stériles (blocs opératoires). |
Plan d’action : se lancer avec le code 81.21Z
Pour ne pas finir “laveur de par terre” payé au lance-pierre, structurez votre offre.
1. Préparation : le chiffrage
L’erreur n°1 est de mal chiffrer. Ne vendez pas juste une “heure”, vendez un résultat.
Calculez le temps réel (incluant le temps de préparation du matériel et le trajet). Si vous facturez 20 €/heure mais que vous passez 30 min de trajet non facturé, votre taux horaire réel chute drastiquement.
Utilisez un logiciel pour établir des devis professionnels, surtout pour les “remises en état” chiffrées au forfait. L’outil de facturation Superindep vous aide à transformer vos devis en factures conformes en un clic.
2. Immatriculation : CMA obligatoire
Sur le Guichet Unique, sélectionnez “Activité Artisanale” > “Nettoyage courant des bâtiments”.
Même sans diplôme, vous serez inscrit au Répertoire des Métiers.
Si vous visez le Service à la Personne (SAP), la déclaration se fait dans un second temps (déclaration NOVA) pour obtenir l’avantage fiscal.
3. Gestion : matériel et TVA
Au début, vous achèterez beaucoup de matériel (aspirateur pro, Kärcher).
Si vous investissez lourdement, la question de la TVA se pose. En micro-entreprise, vous ne récupérez pas la TVA sur vos achats tant que vous êtes en dessous du seuil de franchise. Si vous avez de gros contrats pros, passer au réel ou surveiller le dépassement de seuil peut être stratégique pour déduire la TVA de votre camionnette et de vos machines.
Conclusion : l’avis de Superindep
Le code 81.21Z est une excellente école de l’entrepreneuriat : barrière à l’entrée faible, demande constante. C’est un métier “scalable” : vous commencez seul avec un seau, vous finissez avec une équipe de 10 personnes.
Cependant, c’est un métier physiquement dur où la marge se joue sur l’organisation. Ne sous-estimez pas le temps de gestion (plannings, clés, facturation) qui ne vous est pas payé directement par le client.
Vos plannings sont pleins, mais votre compta est vide ?
Entre les produits, les déplacements et les encaissements multiples, la gestion peut vite devenir poussiéreuse. Superindep nettoie votre administratif pour que vous restiez concentré sur la satisfaction de vos clients.
