Le marché de l’immobilier repose sur une armée d’indépendants. Si vous êtes négociateur, mandataire pour un réseau (IAD, Safti, Capifrance) ou chasseur d’appartements, l’administration vous attribuera le code APE 68.31Z.
Ce code est particulier, car il abrite un statut hybride : vous êtes fiscalement une profession libérale (BNC), mais juridiquement un agent commercial immatriculé au Greffe. Entre l’obligation d’assurance de la loi Alur et les plafonds de TVA vite atteints grâce aux belles commissions, Superindep vous aident à sécuriser vos fondations administratives.
Comprendre le code APE 68.31Z
Qu’est-ce que le code 68.31Z ?
Défini par l’INSEE, le code 68.31Z “Agences immobilières” couvre l’intermédiation dans l’achat, la vente et la location de biens immobiliers pour le compte de tiers.
Il concerne deux types d’acteurs :
- Agence immobilière (personne morale) : Celle qui détient la Carte T, le local et la garantie financière.
- Agent commercial indépendant (personne physique) : Le micro-entrepreneur qui travaille pour l’agence ou le réseau de mandataires. C’est le cas de 99% des freelances sous ce code.
Pour vérifier le périmètre exact, consultez-la fiche officielle sur le site de l’INSEE.
Le quotidien : prospection et mandats
Le quotidien du mandataire est celui d’un commercial de terrain :
- Pige et prospection : Démarchage téléphonique et porte-à-porte (boîtage) pour trouver des biens à vendre.
- Estimation : Avis de valeur pour convaincre le vendeur ou la vendeuse de signer un mandat.
- Visites : Faire découvrir le bien aux acquéreurs potentiels.
- Négociation : Faire le lien entre l’offre d’achat et les attentes du vendeur.
Cadre règlementaire : RSAC et loi Alur
C’est ici que tout se joue. Le statut d’agent commercial en immobilier est très encadré.
-
Interlocuteur administratif : Le greffe
Contrairement aux autres professions libérales qui s’inscrivent à l’URSSAF, l’agent commercial immobilier doit s’immatriculer au Greffe du Tribunal de Commerce pour obtenir son numéro RSAC (Registre Spécial des Agents Commerciaux). C’est une formalité payante (environ 25€).
Attention : Fiscalement, vous restez un prestataire de service relevant des BNC (Bénéfices Non Commerciaux) et non des BIC. C’est une exception française source de confusion. Vérifiez les détails dans notre guide BIC ou BNC : comment choisir ?.
-
Loi alur et assurance
Depuis la loi Alur de 2014, tout négociateur immobilier indépendant a l’obligation légale de souscrire une Responsabilité Civile Professionnelle (RCP) spécifique. Vous devez fournir cette attestation à la CCI pour obtenir votre carte de collaborateur (attestation d’habilitation). Sans assurance, interdiction d’exercer. Pour en savoir plus, consultez notre article sur la RC Pro obligatoire.
-
Limites juridiques (Loi Hoguet)
En tant que mandataire indépendant (sans Carte T), vous avez le droit de signer des mandats au nom de l’agence, mais vous avez l’interdiction formelle de :
- Rédiger le compromis de vente (acte juridique).
- Recevoir des fonds des clients (séquestre).
- Donner des conseils juridiques complexes.
Les métiers du code 68.31Z
L’immobilier offre plusieurs voies, de la transaction pure à la recherche.
1. Les métiers principaux
| Métier | Spécificité & Vigilance |
|---|---|
| Mandataire immobilier (réseau) | Indépendant rattaché à un réseau national (sans vitrine). Vigilance : Vous payez souvent un “pack” mensuel au réseau pour les outils. C’est une charge fixe à prévoir. |
| Négociateur et négociatrice en Agence | Indépendant travaillant pour une agence vitrine locale. Vigilance : Vérifiez bien votre contrat d’agent commercial. La clause de non-concurrence postcontrat doit être limitée et rémunérée. |
| Chasseur immobilier | Mandaté par l’acheteur pour trouver un bien. Vigilance : Ne peut être rémunéré qu’au succès (à la signature de l’acte authentique), jamais de frais de dossier avant. |
| Gestionnaire locatif indépendant | Réalise les états des lieux et visites pour une agence de gestion. Vigilance : Activité souvent accessoire ou payée à la tâche. |
2. Métiers émergents et tendances
- Viagériste : Expert de la vente en viager (calculs complexes des rentes et bouquets). Marché de niche en croissance avec le vieillissement de la population.
- Coach immobilier : Aide à la vente entre particuliers (conseil en mise en valeur, photos), sans intervenir dans la transaction (pas de mandat, pas de commission sur le prix, mais une prestation de service fixe).
3. Métiers secondaires et saisonniers
- Apporteur d’affaires : Mise en relation ponctuelle (indique un bien à vendre à une agence contre rémunération).
- Photographe immobilier (extension) : Certains agents développent cette compétence pour facturer la prestation photo à des confrères.
4. Les métiers exclus ou incompatibles
Ne confondez pas l’intermédiaire et le propriétaire :
- Marchand de biens : Achat pour revendre avec marge (code 68.10Z). Activité commerciale pure, risquée en micro-entreprise (TVA sur marge).
- Syndic de copropriété : Gestion des immeubles (code 68.32A). Règlementer Carte S.
- Promoteur immobilier : Construction (code 41.10Z).
Plan d’action : se lancer avec le code 68.31Z
L’immobilier est un marathon. Les premières commissions tombent souvent 3 à 6 mois après le début (temps de vente).
1. Préparation : trésorerie et Réseau
Ne vous lancez pas sans 6 mois de trésorerie d’avance. Entre la signature d’un compromis et l’acte authentique (moment où vous touchez votre commission), il s’écoule en moyenne 3 mois.
Choisissez bien votre réseau ou agence : comparez les barèmes de rétrocession (70% ? 90% ?) mais aussi la formation et l’accompagnement fournis.
2. Immatriculation : le parcours RSAC
L’inscription se fait au Guichet Unique, mais c’est le Greffe qui valide.
Vous devrez fournir un contrat d’agent commercial signé avec une agence titulaire de la Carte T.
Une fois le numéro RSAC obtenu, vous demanderez votre Attestation d’habilitation (carte blanche) via votre agence auprès de la CCI. C’est votre permis de travail.
3. Gestion : TVA et CFE
- TVA : avec une commission moyenne de 5 000€ à 10 000€ par vente, vous atteindrez le seuil de franchise de TVA en quelques ventes seulement. Anticipez le passage à la TVA dès le début pour ne pas rogner votre marge nette. Apprenez à gérer la franchise en base de TVA.
- CFE : même si vous travaillez au siège de l’agence ou chez vous, la CFE est due. C’est une taxe locale incontournable. Comprenez comment calculer votre CFE pour ne pas être pris au dépourvu en décembre.
Conclusion : l’avis de Superindep
Le code 68.31Z offre des perspectives de revenus illimitées : vous êtes payé à la performance. C’est l’un des rares métiers accessibles sans diplôme où l’on peut très bien gagner sa vie rapidement.
Cependant, l’instabilité des revenus et la complexité administrative (RSAC, TVA, ACIS, Loi Alur) nécessitent une gestion de chef d’entreprise, pas d’amateur.