Vous avez investi dans la pierre et vous souhaitez mettre votre bien en location ? Dès lors que vous louez un logement (et non un bureau ou un commerce), l’INSEE vous attribue le code APE 68.20A.
Mais attention, ce code couvre deux réalités fiscalement opposées : la location nue (gestion de patrimoine privée) et la location meublée (activité commerciale BIC). Cette activité, souvent perçue comme un simple complément de revenu, est en réalité une véritable entreprise aux yeux de l’administration, avec son SIRET et ses taxes. Superindep vous aide à transformer votre patrimoine en activité structurée.
Comprendre le code APE 68.20A
Qu’est-ce que le code 68.20A ?
Défini par l’INSEE, le code 68.20A “Location de logements” concerne la location et l’exploitation d’immeubles résidentiels (appartements, maisons) par leurs propriétaires (ou par des sous-loueurs déclarés).
Il englobe :
- La location de longue durée (résidence principale du locataire).
- La location de courte durée (saisonnière, touristique).
- L’exploitation d’emplacements pour caravanes résidentielles.
Il exclut la location de bureaux ou de commerces (qui relèvent du 68.20B).
Pour vérifier les détails de cette sous-classe, consultez la fiche officielle sur le site de l’INSEE.
Le quotidien : gestionnaire et hôte
L’activité de bailleur ou de bailleresse demande de la disponibilité et de la rigueur :
- Administratif : rédaction des baux, états des lieux, quittances de loyer.
- Technique : gestion des réparations, suivi des diagnostics obligatoires (DPE, électricité).
- Relationnel : sélection des locataires, gestion des impayés ou des litiges de voisinage.
- Hôtellerie (pour le saisonnier) : gestion du ménage, du linge et de l’accueil (check-in/check-out).
Cadre réglementaire : location nue vs meublée
C’est la distinction vitale pour ne pas avoir d’ennuis avec le fisc.
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Location Nue (Vide) : Vous n’êtes pas oublié d’avoir un SIRET (principalement pour les SCI). Vous pouvez choisir le régime micro-BIC (abattement forfaitaire sur les recettes) ou le réel (déduction des charges et amortissements).
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Location Meublée : c’est une activité commerciale (BIC - Bénéfices Industriels et Commerciaux).
- Obligation d’immatriculation : même pour un studio, vous devez obtenir un numéro SIRET via le Guichet Unique. Pour comprendre pourquoi ce numéro est indispensable, lisez notre guide sur la différence entre SIREN et SIRET.
- Fiscalité : Vous avez aussi le choix entre le régime micro-BIC ou le réel. Néanmoins, généralement, le réel est beaucoup plus avantageux dans le cadre d’une LMNP.
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Attention : à partir d’un certain seuil, vous sortez du statut Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) pour passer en professionnel (LMP). Cette page indique les critères. De plus, depuis 2026, uniquement les locations meublées de longue durée ou classées et les chambres d’hôtes peuvent bénéficier du régime de la micro-entreprise si vous passez professionnel.
La CFE : la taxe oubliée des propriétaires
Beaucoup de nouveaux loueurs meublés sont surpris de recevoir un avis de taxe en fin d’année. En transformant votre appartement en “produit commercial” (meublé), vous devenez redevable de la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) dans la commune où se situe le bien. Apprenez à anticiper ce coût avec notre article sur le calcul de la CFE.
Les métiers du code 68.20A
Ce code regroupe différentes manières d’exploiter la pierre.
1. Les métiers principaux
| Métier | Spécificité & Vigilance |
|---|---|
| Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) | Location à l’année d’un bien équipé. Vigilance : le mobilier doit respecter la liste stricte du décret de 2015 (literie, plaques, vaisselle, occultation des fenêtres, etc.). |
| Loueur de Meublé de Tourisme | Location courte durée (type Airbnb/Booking). Vigilance : réglementation locale très stricte (numéro d’enregistrement en mairie, compensation à Paris/Lyon/Bordeaux). |
| Exploitant de Chambre d’Hôtes | Location d’une chambre chez l’habitant avec petit-déjeuner. Vigilance : l’accueil doit être assuré par l’habitant (pas de boite à clés autonome), limité à 5 chambres. |
2. Métiers émergents et tendances
- Coliving : location de chambres privées avec grands espaces communs et services (ménage, Netflix) pour jeunes actifs.
- Bail Mobilité : location moyenne durée (1 à 10 mois) pour étudiants ou professionnels en mission, sans dépôt de garantie.
3. Les métiers exclus ou incompatibles
Ne confondez pas le propriétaire et le prestataire de service :
| Code APE | Métier | Pourquoi ce n’est pas du 68.20A ? |
|---|---|---|
| 81.10Z | Conciergerie Airbnb | Si vous gérez les clés et le ménage des appartements des autres, vous êtes prestataire de service. |
| 68.31Z | Agent immobilier | Intermédiaire dans la transaction. |
| 68.10Z | Marchand de biens | Achat-revente d’immeubles (activité commerciale d’achat pour revendre, pas pour louer). |
Plan d’action : se lancer avec le code 68.20A
Passer de la rente passive à l’activité déclarée demande de la méthode.
1. Préparation : meubler aux normes
Avant de mettre l’annonce, vérifiez que votre logement respecte les critères de décence et d’ameublement. En LMNP, si un locataire ou une locataire prouve qu’il manque des éléments obligatoires (ex: ustensiles de cuisine, volets), il peut demander la requalification du bail en location nue, ce qui casse tout votre montage fiscal.
2. Immatriculation : Guichet Unique
Cela n’est pas nécessaire si vous n’êtes pas LMNP ou loueur professionnel, et que vous n’avez pas besoin de SIRET. Dans le cas inverse, l’inscription se fait sur le Guichet Unique de l’INPI. C’est cette démarche qui génèrera votre SIRET. Vous devrez ensuite choisir votre régime fiscal (Micro-BIC ou Réel). Si vous choisissez le Réel, l’accompagnement d’un comptable est vivement recommandé. Si vous êtes loueur professionnel et que vous souhaitez bénéficier du régime microentreprise, pensez à bien cocher cette option au début. Sinon, vous devez choisir une Entreprise individuelle (EI) exerçant une activité de location de logements meublés.
3. Gestion : taxe de séjour et CFE
- Taxe de séjour : si vous faites du saisonnier, vous devez collecter cette taxe pour la commune. Les plateformes (Airbnb) le font souvent automatiquement, mais vérifiez bien.
- CFE : créez votre compte professionnel sur le site impots.gouv.fr dès la réception de votre SIRET pour recevoir votre avis de CFE en fin d’année. Pour savoir comment faire, suivez notre tutoriel sur la création du compte pro impôts.
Conclusion : l’avis de Superindep
Le code 68.20A en location meublée est l’une des meilleures niches fiscales pour l’investisseur immobilier individuel. Il permet d’amortir les revenus locatifs ou de bénéficier d’abattements forfaitaires bien supérieurs à la location nue.
Cependant, la multiplication des déclarations (Guichet Unique, impôts, mairie, taxe de séjour) transforme le propriétaire en véritable chef d’entreprise. L’amateurisme n’est plus permis, surtout avec le durcissement des règles sur les passoires thermiques (DPE).
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